Date de visite : Avril 2024
Surface : 110 m2
Nombre de chambres : Potentiellement 5 chambres
Analyse de l’investissement en quelques chiffres
- Prix du bien (frais d’agence inclus) : 160 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 172 800€
- Apport : 30 000€
- Prix m2 : 1 454€ (Prix moyen m2 en Mars 2026 : 2 701€)
- Travaux estimés : 10 000€
- Cash-flow mensuel net : 637€
- Cash-flow annuel net : 7 644€
- Rendement net : 19,1%
- Exploité en SCI à l’IS
Description du bien
Le projet concernait un appartement situé au 4ᵉ étage d’un immeuble résidentiel de 15 étages, dans le centre-ville d’une ville secondaire dynamique. Le secteur bénéficie d’une forte présence étudiante, ce qui en fait un environnement naturellement adapté aux projets de colocation.
L’appartement développe une surface d’environ 110 m². Dans sa configuration actuelle, il comprend 3 chambres, 2 salles d’eau, 1 salon, 1 cuisine séparée et 2 WC, offrant déjà une base intéressante pour une optimisation de l’agencement.
Le potentiel du bien reposait principalement sur une reconfiguration du plan afin de créer une colocation de 4 chambres. Le projet consistait à transformer certaines surfaces existantes pour optimiser l’espace, tout en conservant des zones communes fonctionnelles (La cuisine). Chaque chambre devait également disposer d’un petit espace buanderie privatif, aménagé dans les placards existants, afin d’améliorer le confort des occupants.
Les travaux et l’amélioration énergétique
Le DPE du logement est classé D, une performance déjà relativement correcte pour ce type d’immeuble. Par ailleurs, des travaux d’isolation ont été votés au niveau de la copropriété, ce qui permettra d’améliorer encore la performance énergétique globale du bâtiment.
Un point particulier de ce projet réside dans le fait que le propriétaire actuel s’est engagé à prendre en charge les travaux votés par la copropriété, représentant un montant d’environ 60 000 €. Cette prise en charge constitue un avantage important pour l’acquéreur, qui bénéficierait de l’amélioration énergétique du bâtiment sans supporter directement ce coût.
Concernant l’intérieur de l’appartement, les travaux à prévoir restent relativement limités. Le projet nécessitait principalement un rafraîchissement des murs et des sols afin de moderniser les espaces.
Les salles d’eau sont déjà en bon état et ne nécessitent pas d’intervention majeure. La cuisine est également équipée et fonctionnelle, ce qui permettrait de limiter les coûts de rénovation et de concentrer les travaux sur l’optimisation de l’agencement pour le projet de colocation.
Le délai de travaux estimé : 2 – 3 semaines
Conclusion
Ce projet présentait plusieurs avantages intéressants. La localisation en centre-ville, dans une ville avec une forte population étudiante, offrait un environnement favorable pour un projet de colocation. Les travaux à prévoir restaient relativement limités, principalement des rafraîchissements intérieurs, ce qui permettait d’envisager une mise en location rapide.
Par ailleurs, les travaux d’isolation votés par la copropriété pouvaient améliorer la performance énergétique de l’immeuble et contribuer à une meilleure valorisation du bien à long terme. Le modèle de colocation permettait également de générer un cash-flow positif, même si celui-ci restait relativement modéré.
Cependant, plusieurs limites sont apparues lors de l’analyse approfondie du projet. Le modèle de colocation implique une gestion locative plus exigeante, notamment avec un public étudiant souvent présent sur des contrats de courte durée. Le renouvellement fréquent des locataires nécessite une recherche régulière de nouveaux occupants, avec un risque de vacance locative plus élevé.
En cas de départ d’un colocataire, la question de la solidarité du paiement du loyer peut également devenir sensible, tandis que la gestion des charges et des espaces communs peut générer des déséquilibres ou des tensions entre occupants.
Au-delà de ces aspects de gestion, un autre point stratégique est apparu. Le temps consacré à l’ensemble du processus — analyse du projet, démarches administratives, financement et mise en place du projet — restait important, alors que l’investissement ne portait que sur un seul appartement.
Or, avec ce même niveau d’énergie et de mobilisation, il est parfois possible de structurer des projets portant sur plusieurs logements au sein d’un même immeuble, offrant ainsi une meilleure capacité de génération de cash-flow et une mutualisation des risques.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Localisation en centre-ville avec une forte population étudiante | Gestion locative plus complexe liée à la colocation étudiante |
| Forte demande locative pour les chambres | Rotation fréquente des locataires (contrats souvent d’un an) |
| Travaux intérieurs relativement limités (rafraîchissement) | Risque de vacance d’une chambre, avec impact sur l’équilibre financier |
| Isolation votée en copropriété pouvant améliorer la performance énergétique | Solidarité financière entre colocataires parfois difficile à gérer |
| Modèle de colocation permettant un cash-flow positif | Cash-flow finalement modéré par rapport à l’énergie de gestion |
| Projet simple techniquement (peu de travaux lourds) | Temps et énergie importants pour un investissement sur un seul appartement |
Décision :
Ce projet faisait partie des rares opportunités que nous avons étudiées dans une logique de colocation ou de division. Cette expérience nous a permis de constater que, malgré un investissement initial raisonnable et peu de travaux, la capacité à générer un cash-flow réellement significatif reste limitée, alors que la gestion locative devient plus exigeante.
Pour ces raisons, nous avons finalement choisi de ne pas poursuivre ce type de stratégie et de concentrer notre recherche sur des projets permettant à la fois une meilleure performance économique et une gestion locative plus stable.