Projet – Immeuble de rapport 350m2

L’ investissement en quelques chiffres

• Prix du bien (frais agence inclus) : 120 000€
• Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 129 600€
• Apport : 20 000€
• Prix m² : 404€ (Prix moyen m2 en Mars 2026 : 945€)
• Travaux : 54 988€
• Cash-flow mensuel net : 1 559€
• Cash-flow annuel net : 18 730€
• Rendement net : 24,9%
• Exploité en SCI à l’IS

Description du bien

Cet immeuble de rapport d’environ 350 m² se compose de 4 appartements existants, complétés par la création d’un 5ème logement.

3 des 5 logements sont configurés en duplex, offrant des volumes généreux et une typologie différenciante sur le marché locatif. Chaque appartement bénéficie de son espace extérieur privatif — terrasse de 20 à 50 m² ou jardin — un atout rare renforçant fortement son attractivité. L’ensemble dispose également de quatre garages fermés, apportant un confort supplémentaire aux locataires.

Idéalement situé à proximité immédiate de la mairie et des commodités du centre-ville, l’immeuble était entièrement vacant au moment de l’acquisition, permettant un repositionnement stratégique complet.

Logement 1	T3	70m2
Logement 2	T4	83m2
Logement 3	T3	75m2
Logement 4	T4	79m2
Logement 5	T2	79m2

Le financement

Les chiffres clés du financement de cet investissement immobilier locatif :

• Prix du bien (frais agence inclus) : 120 000€
• Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 129 600€
• Apport : 20 000€
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux emprunt : 3,4%

Les travaux et l’amélioration énergétique

La stratégie travaux a été concentrée sur les leviers à plus fort impact. 2 appartements ont fait l’objet d’une intervention prioritaire : l’un pour corriger un DPE G et sécuriser sa conformité future, l’autre pour une rénovation complète permettant un repositionnement locatif optimal. Les 3 autres logements ont bénéficié d’un rafraîchissement ciblé afin d’améliorer immédiatement leur attractivité sans alourdir inutilement le budget.

les 3 logements existants étaient déjà équipés de pompes à chaleur, et nous avons renforcé cette cohérence en installant également ce système sur les logements 3 et 5 lors de la rénovation.

L’ensemble des travaux a été réalisé en seulement 3 mois, grâce à une planification rigoureuse et un suivi opérationnel précis.
Cette stratégie a permis de doubler la valeur globale du bien après rénovation et de sécuriser la mise en location rapide : 3 logements étaient loués dès la signature de l’acte authentique.

	DPE avant	DPE après
Logement 3 (Existant)	G	D
Logement 5 (Rénovation)	Vierge	C

Le cash-flow

• Loyers total mensuel : 2723€
• Taxe foncière mensuel : 119€
• Les autres charges et le maintenance : 1 045€
• Cash-flow mensuel net : 1 559€
• Cash-flow annuel net : 1 6857€ (-10% pour le maintenance annuel)
• Rendement net : 22,5%

Conclusion

Ce projet illustre parfaitement notre approche : acquisition stratégique d’un immeuble vacant de 350 m², optimisation ciblée des travaux en 3 mois et repositionnement locatif immédiat.

La combinaison d’un emplacement central, de logements différenciants (duplex, extérieurs privatifs, garages) et d’une rénovation énergétique maîtrisée a permis de doubler la valeur de l’actif tout en sécurisant une mise en location rapide.

Résultat : un rendement net de 22,5 %, construit sur des fondamentaux solides et une exécution rigoureuse.