Date de visite : Juin 2025
Surface : 800 m2
Nombre de lot : Potentiellement 8 appartements (dont 1 duplex)
L’ analyse de l’investissement en quelques chiffres
- Prix du bien (direct propriétaire) : 169 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 182 520€
- Apport : 40 000€
- Prix m2 : 212€ (Prix moyen m2 en Mars 2026 : 1 195€)
- Travaux estimés : 256 000€
- Cash-flow mensuel net : 2 082€
- Cash-flow annuel net : 24 984€
- Rendement net : 46,7%
- Exploité en SCI à l’IS
Description du bien
Cet immeuble correspond à l’ancienne école-mairie de la commune. La partie centrale du bâtiment a été construite vers 1860, puis complétée par deux extensions latérales au début du XXᵉ siècle.
L’ensemble se développe sur quatre niveaux : sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et combles.
Le projet comprend 8 appartements répartis de la manière suivante : 3 logements au rez-de-chaussée, 3 logements au premier étage et 2 appartements aménagés dans les combles, chacun disposant de 2 terrasses.
Chaque logement bénéficie également de 2 places de stationnement.
L’immeuble était entièrement vacant au moment de la visite, offrant une liberté totale de repositionnement.
Il se situe dans un environnement particulièrement agréable, à proximité immédiate d’un espace vert autour d’un lac, tout en restant proche des commodités essentielles de la commune : école, pharmacie et mairie.
| Logement 1 | T4 | 83m2 |
| Logement 2 | T4 | 83m2 |
| Logement 3 | T3 | 69m2 |
| Logement 4 | T4 | 92m2 |
| Logement 5 (Duplex) | T4 | 79m2 |
| Logement 6 | T4 | 95m2 |
| Logement 7 (comble) | T3 | 81m2 |
| Logement 8 (Comble) | T3 | 74m2 |
Les travaux et l’amélioration énergétique
Au moment de l’analyse du projet, le diagnostic de performance énergétique (DPE) était vierge. Cette situation s’explique par l’absence totale de système de chauffage dans le bâtiment, ce qui ne permet pas d’établir une classification énergétique fiable.
L’état général de l’immeuble impliquait une rénovation très lourde. Les menuiseries extérieures, notamment les portes et les fenêtres, devaient être entièrement remplacées afin d’améliorer l’isolation et la performance énergétique du bâtiment. Les escaliers existants présentaient également des dégradations importantes et nécessitaient une reconstruction ou une remise en état complète.
Les aménagements intérieurs devaient être entièrement repensés. Les logements nécessitaient une redistribution des espaces, la mise en place d’un nouveau système de ventilation et une rénovation globale pour répondre aux standards actuels de confort et de performance.
Enfin, l’ensemble des réseaux techniques devait être recréé. Les installations d’eau, d’électricité et les équipements techniques étaient à refaire intégralement.
Le délai de travaux estimé : 6 – 8 mois
L’objectif envisagé pour ce projet était d’atteindre une performance énergétique de classe DPE C, afin de garantir la durabilité de l’exploitation locative et d’anticiper les évolutions réglementaires.
Quelques photos intérieurs :
Conclusion
Ce projet présentait de nombreux atouts particulièrement attractifs. Le bâtiment, chargé d’histoire et de caractère, offrait un fort potentiel de valorisation. Le prix d’acquisition était très confortable, positionné en dessous de la fourchette basse du marché, ce qui permettait d’envisager une plus-value importante.
Le contexte locatif était également très favorable. La demande dans le secteur est particulièrement forte, avec plusieurs demandes locatives quotidiennes, et l’agencement envisagé des logements aurait permis de proposer une offre très attractive. Sur le papier, le projet laissait entrevoir un cash-flow net important et une performance globale très intéressante.
Cependant, plusieurs points de vigilance ont progressivement émergé lors de l’analyse approfondie du dossier. L’acquisition se faisait directement auprès du propriétaire, avec une situation administrative encore incertaine, notamment concernant le changement de destination du bâtiment, dont les démarches pouvaient s’avérer longues et complexes.
Par ailleurs, malgré une toiture en bon état, l’ampleur des travaux restait très importante : rénovation complète des réseaux, aménagements intérieurs lourds et intervention sur les infrastructures publiques pour l’eau et l’électricité. Ces éléments impliquaient un délai de réalisation potentiellement long et une part d’incertitude difficile à maîtriser.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Bâtiment historique avec beaucoup de charme et un fort potentiel de valorisation | Situation administrative incertaine liée au changement de destination |
| Prix d’acquisition très attractif, en dessous de la fourchette basse du marché | Dossier provenant directement du propriétaire, documents administratifs incomplets |
| Potentiel de plus-value important après rénovation | Travaux de rénovation très lourds malgré une toiture en bon état |
| Cash-flow net estimé élevé | Délai de travaux potentiellement long |
| Forte demande locative dans le secteur (plusieurs demandes quotidiennes) | Dépendance à des travaux d’infrastructures publiques (eau, électricité) |
| Agencement des logements estimé très attractif pour le marché locatif | Risque de perte de contrôle sur le calendrier et le budget du projet |
Décision :
Face à ces risques cumulés et à la difficulté de garder un contrôle total sur le calendrier et le budget du projet, nous avons finalement pris la décision de ne pas poursuivre cette opportunité.
Cette décision n’a pas été simple à prendre. Ce bâtiment avait beaucoup de charme et représentait un véritable coup de cœur. Mais dans l’investissement immobilier, la discipline et la maîtrise des risques doivent toujours primer sur l’émotion.